數據來源 | 贏商大數據中心

贏商大數據中心重點監控的200個城市中，計劃2019年1月至2020年12月開業，商業面積3萬㎡及以上的購物中心達2015個。

本榜單根據這2015個擬開業購物中心所在城市商業能級、所在商圈級別、所屬企業開發及運營綜合實力、標的性品牌意向入駐指數、招商簽約率以及其在贏商大數據的瀏覽數據、網絡熱搜指數等維度，綜合測評出2018年度最受品牌商關注的50個擬開業購物中心。

以下將對上榜項目業態/品牌創新、所屬區域/城市/商圈/體量分布、主題定位、建筑/空間設計特色等方面進行整體特性分析，為品牌拓展提供決策參考。

? 業態高頻更迭，創新業態占比上升2%

TOP50中，公開業態信息的項目達32個。其中，創新業態數量整體占比近37%，相較2017年（35%）上升2%。

而從細分創新業態數量占比來看，零售、生活服務創新力度加大，占比呈上升趨勢；親子體驗占比呈較大下降趨勢，洗牌加速（創新業態界定是相對概念，具體見文末詳細說明）。

新消費時代，購物中心業態高頻更迭，以契合當下年輕消費者的個性化消費需求。

TOP50中，室內動物園、室內冰雪樂園、美術館、汽車體驗店等創新業態挺進購物中心，帶來消費新風尚。

?品牌加速更新，新興品牌/首店品牌占比分別上升3%、4%

TOP50中，在目前統計到的已簽約品牌（約800個）中，新興品牌占比55%，相較2017年（52%）上升3%；“首店”品牌占比28%，相較2017年（24%）上升4%（統計標準：均為品牌數量占總體品牌量比重）。

消費分級“新常態”下，購物中心亟需以更新穎的品牌布局迎合當下不同細分客群的多元化消費需求，對差異化品牌需求量巨大。

TOP50中，新興餐飲品牌成為購物中心提升人氣的“主力擔當”。而隨著體驗式業態不斷蠶食零售業態生存空間，倒逼零售加強自我革新，未來體驗型“新零售”品牌將成購物中心招商大熱。

▌典型案例

武漢K11購物藝術中心

 匠心獨運的“城市音樂盒”

項目整體定位“高端·奢華·雅致”，打造集藝術、零售、游樂園三大主要功能為一體的高端體驗式商業。

體驗豐富的創新業態：引進潮牌、獨立設計師品牌、兒童餐廳以及針對現代都市家庭的360°健康中心（包括健康飲食、健身中心和醫療中心）等新興業態。打造空中櫻園、室外街區、音樂都市農莊等特色主題區。

匠心獨運的“音樂盒”設計：將整個商場的內部設計成一個匠心獨運的大型音樂盒，并在整體設計上參考了音樂盒的歷史及演變，解構其元素精髓，并融入到整個商場的每一個樓層。

同時，洗手間、母嬰室、甚至停車場的設計都延續了音樂元素。如洗手間的中島復古音樂盒裝置、金色吊頂等，與整體音樂盒的概念緊密貼合；另外還專門針對男士、女士和兒童打造了三個獨特主題空間，每個中庭均有五層樓高，配套零售商業圍繞其進行設置。

主入口打造成了一個華麗而有生機的教堂造型，通過植物榮枯反映四時更迭，為城市中心帶來大自然的多變色彩。

龍湖杭州西溪天街

龍湖率先打造的TOD范本

項目距西溪濕地約1.5km，是中國“硅谷”城西科創大走廊的起點，周邊集聚約300萬㎡產業商務集群、城市豪宅群，是杭州公認的富人區。5公里范圍覆蓋62萬核心客群，10公里范圍之內覆蓋百萬優質客群。

龍湖率先打造的TOD范本：在地下建了一條24小時開放的通道，把地鐵站和下沉式廣場、辦公樓、酒店式公寓等業態直接連通。

建筑告別“盒子式”的單一模樣：以“打開”的方式呈現，從空中俯瞰，項目中穿插車行道，以BLOCK的形式匯聚人流，進一步增加TOD的交通整合能力。

場景化空間：以“西溪里 慢生活”為主旨，用“舟、花、木、果、風、動、月”，由下至上來對應7個樓層；商場內規劃了煙雨溪行、游園織夢、綠谷品梵、浮岸疊翼、映波幻影五大主題區，將“風景·場景·心景”三景合一。

特色創新業態，商圈首進品牌不低于40%：打造旅行咖啡概念店、時尚藝術環保綜合平臺、雅馬哈音樂中心等創新業態；計劃引進超300家品牌，商圈首進品牌不低于40%；目前已確認入駐的品牌有盒馬鮮生、樂體健身、盧米埃影城等。

?西南商業進擊加速，新增量直逼華東、華南；華中新增供應領先于西北、華北

整體來看，華南、華東、西南在珠三角、長三角、成渝3大城市群的高速發展推動下，商業增量持續領跑；其中，相較2017年，華南、華東上榜項目數量呈微弱下降態勢，西南則呈上升趨勢，預計火熱走勢將令開發商信心提振并通過拿地自建或品牌輸出的方式繼續加持西南市場，重塑區域間商業競爭新格局。

隨著天貓、京東等電商入局，帶來消費新風尚，華中商業地產呈多業態、復合型發展趨勢，上榜項目數量攀升較為明顯。

西北、華北商業開發放緩，上榜項目數量持續處于“低位”；2018年東北則無一項目上榜。

?渠道下沉，未來B、C級城市商業增速高于A級城市

深圳、成都、昆明、南京、鄭州、南昌增量呈較大上升趨勢；上海、廣州、重慶、杭州、西安、長沙商業開發逐漸回歸理性。

整體來看，渠道下沉趨勢明顯：2018年A級城市上榜項目數量26個，相較2017年（32個）下降6個，商業開發逐漸放緩；而B、C級城市2018年上榜項目數量（22個）較2017年（16個）上升6個，商業開發成蓬勃之勢，未來商業增速高于A級城市。

從典型城市來看，深圳、成都、昆明、南京、鄭州、南昌商業增量呈較大上升趨勢。尤其是深圳，近年來隨著粵港澳大灣區、深莞惠經濟圈、深圳“東進西拓”戰略的落地推進，城市建設不斷擴大，各區域差距逐漸縮小，各商圈形成良性競爭、升級發展的積極態勢。可以預計，未來深圳將繼續強化“一城多核心”的新商業格局，實現區域間的良性發展。

上海、廣州、重慶、杭州、西安、長沙新增供應放緩趨勢較為明顯。特別是上海，2018年上榜項目數量（4個）較2017年（9個）下降5個，未來商業開發將逐漸回歸理性。

城市等級劃分標準：

A級：存量購物中心面積1000萬㎡以上且標桿項目（名企產品線）數≥50個——上海、重慶、成都、北京、深圳、蘇州、廣州、杭州

B級：存量購物中心500-1000萬㎡且標桿項目（名企產品線）數30-50個——武漢、長沙、佛山、西安、南京、沈陽、天津、合肥、昆明、青島、鄭州、寧波、貴陽、無錫、東莞、福州

C級：存量購物中心200-500萬㎡以上且標桿項目（名企產品線）數10-30個——濟南、哈爾濱、石家莊、泉州、臨沂、溫州、南寧、大連、紹興、南通、常州、南昌、長春、廈門、揚州、嘉興、中山、江門、徐州、惠州、鎮江、蕪湖、淮安、太原、廊坊、鹽城、珠海

D級：存量購物中心200萬㎡以下且標桿項目（名企產品線）數10個以下——邢臺、蘭州、仁懷、九江、萍鄉、宜春等

▌典型案例

深圳海上世界·匯港購物中心

沉浸式獨特藝術體驗

項目是集潮流時尚、主題餐飲等于一體的藝術購物中心，打造沉浸式的獨特藝術體驗。

彰顯藝術的建筑空間：采用集中式+半開放式街區的復合建筑形態，打破商業空間與藝術空間的界限，重點打造屋頂花園、12米層高雙層店鋪等具有藝術品格的空間。

多樣化的業態/品牌：Ole’精品超市和盧米埃IMAX影城等主力店品牌已入駐，此外之外重點打造藝術生活概念店、人氣潮牌、明星廚師餐廳等業態。

創新商業運營和場景營造：以藝術空間運營的思路，項目將在公共空間上放置專屬創作的藝術作品，并持續策劃主題性藝術展覽和系列活動。

天津津南新城吾悅廣場

獨特的津門文化場景

填補津南全業態一站式消費空白：引進開心麻花劇院、巨幕星軼影城、海底撈火鍋、華潤萬家超市、多奇妙兒童樂園、金吉鳥健身會所六大主力店，星巴克、孩子王、屈臣氏、好利來等200余家品牌商家入駐，填補了津南區在時尚、體驗、餐飲、娛樂、社交等全業態一站式消費的空白。

獨特的津門文化場景：立足津門與民國文化，通過“雙街八景”打造“津沽·時光里”民國主題街區。同時，津沽·時光里主題街區通過立體環形連廊設計，將室外步行街和購物中心緊密聯合，形成交互性人流動線，共享消費客流。

?商業增量與商圈級別呈“負相關”特性

城市級商圈新增供應呈“陡崖式”下降，未來主要集中在存量改造與資產價值的提升；區域型商圈商業增量呈“爆發式”增長，非主城區商圈增量供應較平緩

整體來看，新增供應與商圈級別呈“負相關”特性：商圈級別越高，市場飽和度越高，商業增量越少。商圈級別越底，市場飽和度越低，商業增量越多。

從不同級別商圈來看，城市級商圈土地供應逐年下降，商業趨于飽和，增量呈“斷崖式”下降，未來主要集中在存量改造與資產價值的提升。

隨著商業開發由核心商圈向非核心商圈轉移，客流量相對較大、基礎設施相對完善、消費水平相對較高的區域型商圈商業將迎來“爆發式”增長，承載的商業功能更為多元。

受限于基礎配套薄弱等客觀因素，非主城區商圈有待市場培育，經營試錯成本較高，商業增量供應較為平緩。

?消費需求個性化驅動下，商業開發更為聚焦，逐漸由“大而全”趨向“小而美”

整體來看，大型項目供應（商業面積≥15萬㎡）呈逐年下降趨勢，中小型項目（5-15萬㎡）則迎來發展熱潮。

隨著90/00后崛起，中產階級成為社會財富增長的中堅力量，消費需求趨于個性化、小眾化。在這一背景下，聚焦某類細分客群的“小而美”主題型商業項目，更易受到市場關注。

▌典型案例

深圳寶安大仟里

輻射200萬+消費人口

項目地處人口基數超過200萬的重量級城市中心（前海碧海片區+寶安中心區）。寶安大仟里所處的地鐵坪洲站，站點日均客流量達到12萬人次。

百變沉浸式主題空間：以“都市綠洲”為概念，打造綠色生態型、互動情景式的沉浸式主題空間。在景觀設計上，以春夏秋冬為主線，設計了三條花海大道；將水、木、花三元素引入三大中庭，實現自然景觀與商業場景的完美融合；巨幕LED屏將“瀑布”搬到購物中心；值得一提的是，水中庭地面采用了LED高科技互動地屏磚，打造近200㎡仿真生態湖泊，還原唯美的水下世界。

創新體驗業態：打造萌寵天地和兒童閱讀兩大主題空間；室內冰雪世界則滿足了南方消費者對真冰雪世界的期待與想象；深圳首家室內動物園，集自然場景、原始探秘、驚險樂園元素于一體。

常州天寧吾悅廣場

360°沉浸式娛樂休閑體驗

常州天寧吾悅廣場是全國第53座、常州第四座吾悅廣場，被集團定位為全國70座吾悅廣場之中僅有的6座A類店之一，也是全國唯一一座在非一線城市和省會城市建造的A類店。

項目將采用“5+3+2”的招商模式，即50%優選全球一線品牌、30%打造常州特色旗艦店、20%引進獨家品牌概念店。

目前已與星軼影院、多奇妙、盒馬鮮生、孩子王、愛尚銅鑼灣、銀吉姆健身、天空之城、Top Gun 真槍館、星巴克、百勝集團、麥當勞、奇客巴士、WATSONS、綾致集團、歐萊雅、BELLE、NIKE、百家好、大城小愛、瑞和泰等品牌簽約。

?民企成為“后起之秀”，市場份額擴增，“規模效應”凸顯

外資“收縮”趨勢明顯，新增供應銳減，對未來市場持更為謹慎的態度；國（央）企追求平穩發展，商業增量呈微弱下降態勢

在中國商業地產規模爭霸的格局下，注重精細化運營的外資房企在內地商業地產的市場份額正在縮減，規模快速擴張的民企成為后起之秀，商業開發更為“激進”，上榜項目數量呈逐年上升趨勢，市場份額進一步擴增。

對于外資尤其是港資而言，追求規模存在市場飽和的擔憂，對未來商業開發持更為謹慎的態度，而是提高商業自持比例，通過精細化管理穩定現金流，從而提升利潤空間。

國（央）企追求平穩發展，上榜項目數量呈微弱下降態勢。“存量化生存環境下”，不同的開發策略顯示出不同開發商的商業演變路徑。

?行業集中度越來越高；“商業規模即江湖地位”獲得更廣泛的共識

擁有強大規劃、招商、運營能力的連鎖型開發商打造的連鎖型產品線上榜項目數量呈上升趨勢，在競爭更為激烈的存量時代，“連鎖化”“品牌化”有益于提升開發商及其項目的美譽度，在市場中搶占更多“話語權”。

隨著連鎖型開發商的快速擴張，優質資源將往這些頭部企業傾斜，行業集中度將越來越高，“商業規模即江湖地位”將獲得更廣泛的傳播和共識。

▌典型案例

南昌王府井購物中心

目前南昌市內體量最大的商業綜合體之一

項目分別為A區和B區，A區為購物中心，體量13萬㎡。B區為精品館，體量5萬㎡，合計商業面積達18萬㎡，是目前南昌市內體量最大的商業綜合體之一。

購物中心總體規劃地上7層、地下1層；以主力店26%、零售33%、餐飲28%、生活配套13%的業態配比服務消費者。

南昌空間尺度最大購物中心：縱深負一樓至七層，配雙飛天梯。引進MUJI、Air jordan、Superdry、OCE、星巴克、西貝莜面村、彼非酒館、云水肴、小吊梨湯、楊梅紅、泰禾影城等300余個品牌。

以“場景+業態”營造豐富消費情景：打造約600米長高端品牌旗艦店；高標準設計規劃集裝箱創意街區、星空深夜食堂。引進萬達寰映影院、國內首家規模最大情景式冰雪世界、兒童體驗樂園、全球潮奢大牌，整合零售、餐飲、娛樂、休閑、親子、文創等多元業態，形成獨一無二的“商業+娛樂+文化+旅游”全新商業模式。

深圳眾冠時代廣場-益田假日里

“中國首家24小時 O2O潮圣地”

益田·假日里為地鐵蓋上商業，項目周邊3公里范圍內，總人口超30萬。優質成長型家庭客群超15萬人，占比高達50%；高新產業商務客群超8萬人，占比約30%。

項目以個性潮流打造新零售，以網紅科技創造新體驗，以興趣社交塑造新生活，完美詮釋“新零售、新體驗、新生活”理念。

首進區域品牌超80%：小米之家、Adidas Originals、NIKE Kicks Lounge、FILA FUSION、VANS、楊梅紅國際私立美校等多個商家均為西麗片區首進品牌。

運營體驗升級：創新性提出了“中國首家24小時 O2O潮圣地”的項目定位，以時間換空間，并通過O2O線上線下融合，實現24小時在線消費。

消費場景升級：打造社交空間“蜜庭”、娛樂空間“猴玩里”、潮流空間“二次元”、健康空間“O2”、文化空間“阿公屋咔”五大主題空間。

?消費“窄群化”，運營“細分化”，從“流量思維”向“超級用戶思維”轉變

相較2017年TOP50，2018年TOP50上榜項目延伸出親子、音樂、運動等針對不同目標客群的細分主題，體現了消費細化分背景下，購物中心運營將從“流量思維”向“超級用戶思維“轉變（即圍繞某類細分客群做規劃設計、主題定位、業態落位、品牌組合、營銷推廣等一系列運營管理舉措）。

商業地產從2017年起進入輕資產與技術輸出、標準化與特色化并舉時代。全國性商業大集團逐漸成形，區域級商業集團積極布點，增量商業轉為存量盤活。在此背景下，深挖細分客群消費需求，打造更為聚焦的主題型商業成為新趨勢。

?購物中心“場景化”

“場景化”的魅力在于把商業面向的主體從“普羅大眾”變成了“每一個個體”。個體的心理、情感需求得到了充分重視。這使得商業項目必須讓這些個體時刻沉浸在能夠“觸景生情”的場景里，才有可能觸發他們更多的為情懷“買單”。

隨著線上流量紅利消失，線下門店租金日益上漲，傳統的實體商業經營成本逐年攀升，渴望創造一種智慧經營模式，通過新技術的應用和用戶體驗的升級，對線下門店進行升級改造。同時，打通線上、線下割裂的數據，以大數據為驅動，改造傳統零售商業，提升營收。在此背景下，“智慧mall”成為眾多商場數字化轉型的新選擇。

如合肥萬科廣場，推出首個萬科商業會員服務平臺——萬樂會。從“線下體驗空間”、“線上服務平臺”、“跨界思維”三方面出發，以定制化的線下服務空間和服務內容，以及線上的移動型服務工具將商業服務全面升級，提供全渠道會員服務。

廣州增城合生匯，推出超級用戶平臺——合生通，可讓顧客享受一鍵WiFi、停車找車、排隊、活動優惠、電影、會員、導航等服務。

2018年度品牌商關注擬開業購物中心TOP50特性總結&2019年購物中心發展趨勢展望

?區域、城市間商業發展明顯“失衡”

西南持續獲得加持，華北、東北競爭加劇，華中進入“補漲時期”； 低線城市發展較為平穩，高線城市商業過剩壓力加劇、中短期市場波動較大。

?行業集中度越來越高，“商業規模即江湖地位”獲得更廣泛的共識

民企承壓加劇，外資、國（央）企表現平穩，龍頭逐漸走向“壟斷”； 擁有強大運營能力的連鎖型開發商打造的連鎖產品線項目持續領先，“集中化、連鎖化、規模化”優勢凸顯。

?業態復合化、品牌標簽化、場景體驗化、營銷社交化、管理智慧化、服務產品化

一是經營服務能力，二是技術和數據能力，前者是回歸商業本質的“基本功”，后者是適應移動互聯網時代的“硬實力”。商業的未來將與社交、場景、生活息息相關，創造社交/場景的能力、輸出美好生活方式價值的能力，將是未來商業連接消費者的關鍵。

?消費社群化，購物中心“集裝箱式”發展

隨著層級理論的打破，商場不同樓層間的目標客群不再以消費力進行劃分，而是以社群化的審美標簽去進行組合。就像不同集裝箱，以及不同集裝箱組之間并沒有消費力的沖突，而是更強調主題的差異。購物中心從以檔次、業態為維度的協同式發展，轉變成更加碎片化的集裝箱式發展。

創新業態界定：報告對創新業態的界定是一個相對概念，相對于傳統的各大業態，在近幾年開始進駐購物中心、或是傳統大業態中衍生出的新品類、各類大打體驗消費的新晉熱門業態，以及從街鋪渠道向購物中心渠道進階的體驗消費業態

餐飲類：創意主題餐飲、單品餐飲、網紅餐飲、素食餐飲、跨界復合餐飲等

零售類：潮牌、設計師品牌、品牌集合店、時尚買手店、生活方式體驗館、創意生活館等

生活服務類：汽車體驗店、專科診所、藥店、花店、旅行社、寵物服務、照相館、理發館、醫院、地產服務機構等

親子類：兒童餐飲、兒童醫療、兒童運動館、兒童科學館、兒童書店、兒童理發等

文創類：跨界復合店、展館、畫廊/畫室、劇場/劇院、聯合辦公/眾創空間、博物館、手工DIY、IP衍生品零售等

休閑娛樂類：運動館、VR體驗館、專業球館、海洋館、主題樂園、密室鬼屋、射箭館、射擊館、馬術、蹦床館、娛樂集成店、射擊館、真人CS、演藝劇場等

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商業地產云智庫

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